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2019年三季度中国房地产市场总结与展望(上)

2019-09-27 08:19 - 查看:
三季度,调控政策层面,政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,意即四限调控仍将从紧执行,房住不炒、因城施策政策主基调未变,热点城市调控政策再升级,大连

  三季度,调控政策层面,政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,意即“四限”调控仍将从紧执行,“房住不炒、因城施策”政策主基调未变,热点城市调控政策再升级,大连、洛阳等加码调控;信贷资金层面,央行降准释放长期资金9000亿元,信贷环境整体趋向宽松,但涉房信贷将适度收紧。央行发布贷款利率定价新机制——LPR,贷款利率中枢将下移,但房贷利率却恐将易涨难跌。其他制度性建设方面也有创新,如上海自贸区新片区规划落地、深圳上升为“先行示范区”。财政支持北京、上海、长春等16城发展住房租赁市场。新《土地管理法》规定集体建设用地入市,有望成为未来供地潜在增量,其对发展租赁、商业大有裨益。

  7·30政治局会议明确提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  “房住不炒、因城施策”的政策主基调未变,市场默认的“夜壶”理论已经失效,即使中国经济再困难,也不会重走刺激房地产进而挽救经济颓势的老路,这使得房地产政策放松预期被大大削弱,已由年初的宽松预期转变为现阶段的加码。

  9月初,国常会释放稳增长信号,明确提出要把做好“六稳”工作放在更加突出位置。9月16日,央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,定向降准1个百分点,释放长期资金约9000亿元,这是自今年1月后,第二次全面降准。

  虽然整体资金环境趋向宽松,但涉房信贷仍在收紧。国常会再次强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。与此同时,银保监会在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,针对检查出的违规现象,将从严、从重处罚。

  考虑到金融支持实体经济和解决民营、小微企业融资难和融资贵问题,理顺资金价格传导机制,8月20日央行首次公布了改革后的贷款市场报价利率(LPR),1年期贷款利率4.25%,5年期为4.85%,9月20日LPR为1年期4.2%,5年期4.85%,较8月一年期利率下降5个基点。以此来看,在外围经济体普遍“降息”的现实下,国内LPR利率中枢也在小幅下移。

  8月25日央行宣布从2019年10月8日起以LPR为商业性个人住房贷款利率的参照标准:首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR,二套商业性个人住房贷款利率下限是相应期限LPR加上60个基点。按照9月20日5年期以上LPR计算,首套房贷利率不低于4.85%,二套房贷利率不低于5.45%。

  需要明确的是,新标准的首套和二套房贷利率只是贷款基础(基准)利率,并不是最终银行放贷的实际利率,最终实际利率也将在4.85%和5.45%的基础上加不同幅度的基点形成。在“房住不炒”的大环境下,叠加居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则要求,赋予各银行加基点的自由裁决权必将受到“房住不炒”的政策约束,不能随性逐利而为,房贷利率恐将易涨难跌。

  8月26日,全国人大审议通过《土地管理法修正案》,最大亮点是将集体建设用地入市上升至法律层面,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。我们认为集体建设用地入市将打破供地二元体制,有利于增加城镇建设用地供应,在一定程度上缓解核心城市供地压力。并且,宅基地有偿退出和土地征收补偿新规都有利于增加农民财产性收入,促进约1亿农业转移人口落户城镇,更好地解决“三个1亿人”问题。值得一提的是,集体建设用地不能开发商品住宅,限定工业、商业等经营性用途,其对商品住宅市场影响程度有限。

  截止目前,北京、上海等18城相继试点利用集体建设用地建设租赁住房。预计那些供地紧张的大中城市将积极盘活存量土地资源,将更多集体建设用地开发建设租赁住房,进而缓解租赁用地供应压力,支持租赁市场更好、更快发展。

  5、“因城施策”不断强化,大连、洛阳等加码调控,上海临港、珠海香洲等放松限购

  热点城市调控政策再升级,苏州再度升级调控,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上社保,新房、二手房限售区域皆扩容至苏州市区范围。因近期房价大幅上涨,大连、洛阳相继落地限价令。具体而言,大连主城区所有房地产项目均需申报预售价格,实际网签备案价格不得高于申报价格;洛阳严令在售房源原则上不得高于2019年4月签约均价,并采取约谈、停止网签等惩戒措施。另外,合肥对引发3次以上群访的房企暂停供地、预售及网签。

  上海、珠海等部分城市调控政策有所松绑,上海自贸区临港新片区放宽非户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人,社保年限由5年调降至3年。珠海香洲区放松限购,非户籍家庭在香洲区限购1套住房,180平方米以上新房、144平方米以上二手房皆无社保年限要求。我们认为上海、珠海局部放松限购本意并非刺激楼市,政策利好仅限于放松限购的区域,对整体市场影响有限。

  四季度,货币资金环境整体进一步宽松。一方面,央行将积极运用普遍降准和定向降准等政策工具,保持银行间市场流动性合理充裕。另一方面,LPR利率中枢有望进一步下移,着力缓解民营以及小微企业融资难、融资贵的困境,助力实体经济平稳健康发展。

  不过,房地产信贷政策将适度收紧,且恐将执行窗口指导。一方面,房企融资收紧常态化,且有愈演愈烈之势。银行、信托、海外债等多种融资工具全面收紧,严控违规资金流入房地产市场;另一方面,居民房贷业务大幅缩量,短期房贷利率大概率将继续向上调整。当然,不同城市将呈现差异化的住房信贷政策,那些房价上涨压力大的热点城市,房贷利率上浮比例理应更高。

  政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,表明稳定中国房地产市场的决心和信心。未来,调控措施仍围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,夯实地方主体责任。

  但今年以来,各城市房地产市场波动频繁、分化加剧,一城一行情、一月一行情,尤其是当前楼市、地市成交明显下滑,部分城市库存风险再次浮出水面,且有加剧趋势;部分城市市场依然高歌猛进、部分项目仍能开盘日光,供不应求矛盾依然突出。在这样的市场背景下,我们预计,四季度各城市仍将延续一城一策、有收有放的精细化调控,并强化执行。

  三季度,楼市调控依旧从紧,热点城市调控政策再升级,多城商品房销售热度继续减退,7-8月市场维稳,中西部已然成为目前主要的成交支撑。房企投资开发热情依旧高涨,累计增速依然维持在10%以上,土地购置面积累计增速回升了3.8个百分点。此外,融资收紧背景下房企到位资金增速持续减少,制约新开工面积累计同比增速降至8.9%的年内低点。

  步入三季度,全国新房销售趋稳,前8月累计同比下降0.6%,降幅收窄0.7个百分点。整体成交保持增势,8月同比增幅更是创一年新高。2019年8月全国商品房销售面积为1.3亿平方米,销售金额为1.22万亿元,两者相比7月基本持平,环比分别微增1%和微降2%。值得注意的是,销售面积同比增4.7%,为近1年新高。

  从各区域销售面积累计增速看,中西部地区是8月新房市场销售主要支撑。1-8月中部地区销售面积累计增长0.5%,回升0.6个百分点;西部地区前8月累计增长3.8%,增速加快1.0个百分点。因此可见,中西部地区集中成交是本月销售面积得以同比大增的基础,从8月商品房销售均价环比降3%这一点也可辅证房价较低地区支撑整体市场体量。

  事实上,结合我们近期一系列实地调研来看,部分中西部城市如长沙、成都、郑州等均有房企打出特价房、一口价房源、总价优惠等促销活动,以价换量逐渐成为市场支撑。与此同时,一些需求内生型三四线月份也有小幅回升,城市市场的窄幅波动显著加强。

  2、三季度土地购置增速跌幅显著收窄,8月开发投资额同比增速回升至10.5%

  从土地购置面积来看,虽然三季度同比增速仍处负值,但总体降幅有收窄态势,2019年1-8月土地购置面积同比下降25.6%,降幅比1-7月收窄3.8个百分点。总的来看当前土地成交热度依旧保持低位,但部分房企逆周期投资拿地意愿仍相对有所复苏。从CRIC监测的土地数据我们也不难看出端倪,2019年第三季度,土地市场形势较二季度更加严峻,在融资环境越发收紧的影响下,企业的拿地态度也转向审慎,市场整体呈现出环比量价齐跌的走势。各能级城市表现也不尽相同:一线城市第三季度供地积极性不减,虽然保障性地块仍是主流,但其中不乏优质宅地,如上海、广州均有稀缺宅地出让;二线城市受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响溢价率大幅回落;三四线城市由于市场预期不佳导致地市热度明显不及去年同期,成交体量更是同比大幅减少了15%。

  从开发投资额累计同比增速来看,虽然下半年仍处于逐月走低态势,但降幅显著收窄,2019年1-8月全国房地产开发投资额累计同比增速为10.5%,增速较1-7月微降了0.1个百分点,总体仍处于10%以上的高位。从单月数据来看,8月绝对量也处于较高水平,单月房地产开发投资额达11746亿元,这一体量在2019年除去6月外的其他诸月中也属于中等偏上水平,不仅较7月环比增4.56%,而且同比也有10.47%的涨幅。因此我们认为,开发投资额已具有一定支撑,未来开发投资额累计增速将继续保持较高水平。

  分区域来看,1-8月中部与西部地区开发投资额累计增速分别较1-7月扩大了0.3和0.9个百分点,而东部与东北地区累计增速则有不同幅度的收窄。结合1-8月房企土地购置面积降幅较1-7月大幅收窄的情况,我们认为房企在中西部地区核心城市逆周期拿地的动作是8月开发投资额提振的主要原因。

  步入2019下半年以来,房企新开工面积和施工面积均呈现出高位回落态势,且增速持续下降至低点。前8月房屋新开工面积累计增速较1-7月继续下降0.6个百分点至8.9%,除开1-2月外已降至2019年年内低点。单月来看也不甚理想,8月房屋新开工面积环比下降3.9%。前8月房屋施工面积81.32亿平方米,累计同比增长8.8%,总量保持高位但增速比1-7月回落0.2个百分点,这是2019年以来累计增速首次回落。从单月来看回落之势更为明显,8月单月施工面积仅1.89亿平方米,同比增速由正转负,下降0.6%。

  年中以后新开工面积、施工面积的急速下跌主要由于房地产企业到位资金情况的持续恶化。境内外的融资额都环比有较大幅度的下降,一方面,主要在于7月份颁布政策限制房企境外发债,符合条件的部分企业虽手握额度但谨慎发债,另一方面,针对境内融资,国内有颁布了多条政策,自5月17日发文对房地产相关贷款严格监管;且多家信托公司在今年7月面临窗口指导;而到8月又开展了银行机构房地产业务专项检查工作,对涉及房地产的多个融资环节进行检查,从严监管。资金面的匮乏叠加市场下行压力,房企放慢新开工节奏也在情理之中。

  虽然当前宏观经济形势比较严峻,但基于中央政治局的论调--不将房地产作为短期刺激经济的手段,楼市“稳字当头”依然是主基调,短期内城市市场波动也会相对频繁。我们对于后市给出如下几点判断:

  一是销售面积、金额增速将保持平稳,全年销售规模有望持平。基于目前整体市场情况,核心二线依旧保持着一定的市场热度,加之四季度房企周期性加大推盘供应,加大促销力度以回笼资金,整体成交仍将有望小幅回升,最终全年销售面积有望持平、金额还将微增。

  二是新开工面积增长动力略有不足,一方面即将到来的冬季,许多北方城市会迎来停工期,对新开工等指标会产生一定负面影响;另一方面受到房企到位资金减少,融资难,资金面趋紧等因素制约,新开工面积增速也难有亮眼表现。

  三是土地购置面积同比增速仍将维持小幅波动,低位徘徊。主要源于近期土拍市场的流拍率也有上升趋势,从中可看到多数房企的拿地态度依旧审慎,尤其是对于核心一二线城市的高价地块,已有“无人问津”的现象,后续房企更会聚焦高性价比地块。

  四是基于房企融资持续紧张,土地购置后继乏力、新开工和施工面积增速持续回落等因素影响,房企开发投资额料将高位回落,累计增速也将继续收窄。

  2019年第三季度,土地市场形势较二季度更加严峻,融资环境越发收紧,企业拿地态度转向审慎,市场整体环比量价齐跌。各能级城市表现也不尽相同:一线城市三季度供地积极性不减,虽然保障性地块仍是主流,但其中不乏优质宅地;二线城市受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响溢价率大幅回落;三四线城市因未来销售预期不佳导致土地市场热度明显下降,成交规模更是同比减少了15%。

  1)土地成交量逐月递减,仅一线城市成交量好于二季度。自7月开始,全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷;截止9月22日,第三季度经营性土地成交建面达到54460万平方米,环比第二季度下降11%,同比去年第三季度降幅高达10%。前三季度成交总建筑面积为164223万平方米,同比也下降了8%。

  分城市能级来看,今年一线城市土地供地力度明显加大,第三季度成交量高达844万平方米,同环比涨幅分别为35%和13%;二线、三四线城市成交建面环比分别下降13%和11%,尤其是三四线城市,在自然资源部分类调控政策的指导下,供地量一直在缩减,导致成交体量和去年同期相比降幅达到15%,土地市场规模高位回落。

  2)融资环境收紧、市场预期下滑,第三季度价格高位回落。价格方面,第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落,7月份土地成交均价为2686元/平方米,截至数据统计日,9月地价为2482元/平方米。第三季度的整体成交均价为2494元/平方米,环比下降12%,一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响,另一方面由于融资环境持续收紧,房企拿地积极性明显降低,底价成交地块比重明显上升,从而使得土地成交均价有所下调。

  各能级方面,三季度各能级城市价格均呈现环比回落趋势,但原因却不尽相同:一、二线城市由于高价优质地块减少而导致成交均价回落,三四线城市更多的是受楼市萎靡不振的影响,削弱了房企拍地的积极性,第三季度三四线元/平方米,环比二季度下降了14%。就前三季度总体情况来看,尽管第三季度各能级城市地价均呈现环比下降趋势,但由于第二季度市场热度升至高位,各能级城市在前三季度总成交均价同比均呈上涨趋势,涨幅分别为4%、16%和7%;另外,受一、二线城市成交占比明显上升带动,总成交均价同比涨幅升至17%。

  3)房企拿地理性回归,三季度各线溢价率均显著回落。前三季度土地成交溢价率15%,与上半年溢价率相比累计下降3个百分点,和去年同期也降低了3个百分点。整体来看,在第二季度市场热度达到高峰后,第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归,土拍热度明显下滑。各能级城市表现也较为一致,溢价率在第三季度均是环比回落的趋势:一线城市在缺乏优质地块的影响下第三季度溢价率逼近冰点,上一季度最热的二线%,三四线%,市场热度也不高。

  从重点监测城市的土地成交情况来看,中西部省会城市仍是成交主力,成交量TOP5均被中西部城市包揽。其中,排名第一的是昆明,今年开年以来昆明土地供应持续发力,前3季度总成交建筑面积高达2967万平方米,已经是去年同期成交量的两倍,成交价格也比去年同期上涨了9%。事实上,不只是昆明,郑州、成都、西安、武汉等中西部城市前三季度的楼板价相比去年同期均有不同程度的上涨,尽管前三季度这些城市主力成交区域仍是郊县,但也不乏中心城区优质宅地,带动整体地价上涨。TOP20中,一线城市中广州和上海均榜上有名,其中广州成交了58宗地,多半是含宅用地;上海则成交了128块,租赁和动迁安置等保障性宅地仍有一半的比例,成交体量较去年同期增长了5个百分点,供地力度有所加大。三四线城市中,本次入榜的三个城市均来自长三角区域,分别是南通、常州和温州,排名相对靠后。结合成交溢价率来看,合肥、南京、宁波等长三角区域入榜城市的溢价率大多都超过了20%,市场热度相对较高。

  第三季度,重点城市的土地流拍数量较二季度明显升高:自7月份土地流拍幅数就开始上升,8月份则高达127幅,截至9月22日,9月份土地流拍幅数已有79幅。土地流拍加剧的原因主要是由于自二季度末开始,发改委、银保监会一直在紧控房企融资,企业资金压力较大,拿地态度越发谨慎;另一方面,地方政府在拍地价格上又有“较高”的心理预期,如广州9月份流拍的花都地块均是由于出让地价几乎接近周边项目售价、几乎无盈利空间所致,土地市场的“磨合期”又再度来临。

  同比来看,今年大部分月份重点城市的流拍幅数是超过去年同期的,但在整体供应幅数同比增加的背景下仅有1月的土地流拍幅数同比大幅上升,9月份土地流拍幅数和去年同期相比已是下跌趋势,三季度的流拍情况并未恶化至去年同期水平。

  2019年第三季度,土地市场成交量价齐跌、溢价率持续回落、流拍增多均表明土地市场温度的确较二季度有所下降。结合政策层面来看,无论是调控政策还是信贷政策,未来放松的可能性较小。尤其是在融资环境持续收紧的背景下,第四季度的地市运行大概率会延续第三季度的低热度。

  虽然《土地管理法》修订案扫平集体建设用地入市的法律障碍,未来土地供应渠道将更加多元化。但集体用地并不能建造销售型商品住宅,土地供应量短期内也不会藉此回升。

  价格方面,第三季度地价已经有所回落,各能级城市地价也呈现环比下滑趋势,除了成交结构变动的影响外,融资收紧、企业拿地态度转向更加谨慎是更主要的原因,但当市场的调整期度过后,整体地价将会再趋于平稳,土地流拍现象也应该会有所好转。不过,优质地块的价格将会继续走高。

  成交规模方面,前三季度成交量同比降幅比上半年再扩大1.1个百分点,主要是成交主力三四线在自然资源部控地政策的影响下供地量有所减少,流拍率也有所升高。并且在楼市预期并未转好、三四线库存压力可能会重返情况下,四季度三四线城市的土地供应量难以回升至同期水平,预计2019年土地成交规模会较2018年的高位出现一成左右的回落。

  最后,我们预计随着大中城市加大对租赁市场的发展力度,除北京、上海外,杭州、南京、合肥等城市也增加了租赁宅地的供应,接下来供应宅地中租赁住宅的比例会有一定的上升。