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什么是房地产供应链

2019-10-05 05:36 - 查看:
房地产供应链是指以房地产开发企业为核心,在项目的整个建设过程中存在一个链条式的相互关联的结构,即从上游的土地开发商、材料供应商、设计商、承建商、金融机构到下游的物

  房地产供应链是指以房地产开发企业为核心,在项目的整个建设过程中存在一个链条式的相互关联的结构,即从上游的土地开发商、材料供应商、设计商、承建商、金融机构到下游的物管公司、销售代理公司、购房者。

  1、传递性。从产品设计、房地产承建到宣传销售整个过程都是由多个节点企业共同参与完成,企业之间密切联系。

  2、开发周期长。房地产项目的开发及交易需要较长的时间,尤其是对于大中型开发项目,从投标策划到勘测设计、施工建设到市场销售往往需要几年时间才能完成。

  3、并行性。房地产开发的过程设计很多开发行为,这些活动在流程上并不都是串联关系,企业往往建立一种基于并行工程的管理模式,将内容繁杂的项目活动纳入一个整体系统。

  房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素,因为在成本既定的情况下,市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。

  一般而言,当价格低于某一特定水平,则不会有房地产供给,高于这一水平,才会产生房地产供给,而且供应量随着价格的上升而增加,随价格的降低而减少。

  土地价格是房地产成本的重要组成部分,中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高,将提高房地产的开发成本,对此房地产开发商一般会采用两种可选对策:

  一是增加容积率,使单位建筑面积所含的地价比重下降,消化地价成本的上升,从而有利于增加房地产供应。

  城市房地产的供给能力,在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说,一个国家经济发展水平越高,特别是农业生产力越高,则可提供给城市使用的土地就越多。

  换言之,城市土地的供给水平必须与经济发展,特别是农业发展水平相适应。改革开放以来,中国农业发展迅速,为城市土地的扩大创造了条件。

  由于房地产的价值量大,开发建设需投入大量资金,除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持,据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%,依存度很高。因此,国家的货币政策对房地产供给的影响极大。

  若货币供应量紧缩,对企业的开发贷款减少,建设资金紧缺,必然导致房地产供给量下降;反之,当货币供应量扩张,对企业的开发贷款增加,建设资金充裕,则房地产供给量上升。

  同时,房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响,若银行的贷款利率提高,会增加利息成本,在销售价格不变的情况下势必减少利润,影响其开发积极性,导致供给量减少,反之则相反。所以,银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素。

  税收是构成房地产开发成本的重要因素,我国目前各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策,减免税收和税收递延,就会降低房地产开发成本,使同量资金的房地产实物量的供给增加,会提高开发商盈利水平,从而吸引更多的社会资本从事房地产开发,最终会增加房地产的供给量。

  反之,若增加税费,则会直接增加房地产开发成本,使同量资金的房地产实物量的供给减少,会降低开发商盈利水平,使开发商缩小其投资规模,甚至将资本转移到其他行业中去,从而会导致房地产的供给量的减少。

  建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等,其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素,是决定房地产供应水平的直接因素。

  改革开放以来,中国建材工业和建筑业有了长足的发展,技术水平、装备水平、管理水平及职工队伍素质都有很大的提高,建筑材料供应能力和建筑能力基本上已能满足房地产生产的需要,但近年来也出现建筑材料供应紧张的状况。所以,房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。

  这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期,以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等,其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。

  若预期的投资回报率高,开发商一般会增加房地产投资,从而增加房地产供给;若预期的投资回报率低,开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度,从而会减少房地产供给。

  推荐于2018-02-27展开全部房地产供应链是以房地产开发企业为核心,在项目的整个建设过程中存在一个链条式的相互关联的结构,即从上游的土地开发商、材料供应商、设计商、承建商、金融机构到下游的物管公司、销售代理公司、购房者。

  1、传递性。从产品设计、房地产承建到宣传销售整个过程都是由多个节点企业共同参与完成,企业之间密切联系。

  2、开发周期长。房地产项目的开发及交易需要较长的时间,尤其是对于大中型开发项目,从投标策划到勘测设计、施工建设到市场销售往往需要几年时间才能完成。

  2019-07-25展开全部房地产供应链是指以房地产开发企业为核心,在项目的整个建设过程中存在一个链条式的相互关联的结构,即从上游的土地开发商、材料供应商、设计商、承建商、金融机构到下游的物管公司、销售代理公司、购房者。

  1、传递性。从产品设计、房地产承建到宣传销售整个过程都是由多个节点企业共同参与完成,企业之间密切联系。

  2、开发周期长。房地产项目的开发及交易需要较长的时间,尤其是对于大中型开发项目,从投标策划到勘测设计、施工建设到市场销售往往需要几年时间才能完成。

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